IRSA: La Monsanto del ladrillo

Mantiene vínculos aceitados con la política y, a puro “lobby”, eso le abre puertas a negocios multimillonarios. IRSA y un imperio basado en la polémica y el favoritismo. 

Por Patricio Eleisegui

Volvió a ganar visibilidad mediática con el aval político que recibió a fines de agosto. Con respaldo explícito de los legisladores que responden a Horacio Rodríguez Larreta, y mano levantada de sus aliados, se alzó con la aprobación de “Costa Urbana”, mega emprendimiento que apunta a transformar a la ex Ciudad Deportiva de Boca, Costanera Sur, en un barrio más caro que Puerto Madero. Futuro jardín de cemento –de torres, para ser más específico– sobre un humedal clave de Capital Federal. 
Esa luz verde para “Costa Urbana” resultó la más reciente demostración de poder de lobby e influencia económica en la dirigencia porteña de la que es capaz una mega empresa que, en el ámbito inmobiliario, suele ser considerada la “Monsanto del ladrillo”: la desarrolladora IRSA, propiedad de Eduardo Elsztain.
Es cierto que no es una corporación estrictamente ligada al real estate. Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRSA) comprende un conglomerado del que también forman parte Cresud, un pool de siembra de transgénicos y compraventa de lotes con operaciones en Argentina, Paraguay, Brasil y Bolivia, y una unidad minera orientada a la explotación de oro. 
La división de IRSA que opera en ese rubro cerró, en abril de este año, la compra del 40 por ciento –desembolso previo de 2 millones de dólares– del proyecto Suyai, un emprendimiento impulsado por la canadiense Yamana Gold para la extracción del metal precioso que se pretende desarrollar en cercanías de Esquel, en la provincia de Chubut. Y digo pretende porque la resistencia de los vecinos de esa ciudad patagónica ha logrado que semejante proyecto contaminante no termine de activarse.
También pisa fuerte en el ámbito bancario: la compañía es dueña de casi el 30 por ciento de las acciones del Banco Hipotecario, entidad de la cual el mismo Elsztain ejerce la presidencia. 
Pero es el ladrillo, en realidad su habilidad para acceder a tierra pública, permisos inéditos de construcción y concesiones que son un regalo, todo esto vía sus vínculos con el poder político, el ámbito en el que IRSA despliega su juego más contundente. 
Con la especulación y el extractivismo urbano como estandartes, la desarrolladora ha sabido tejer relaciones con casi todos los gobernantes de la ciudad de Buenos Aires, y sus legisladores de mayor peso, desde los 90 a esta parte. En los últimos años, sus directivos no han exhibido ningún inconveniente para sentarse, según la ocasión, con representantes del macrismo y el kirchnerismo.
El shopping Distrito Arcos es una muestra de cuán grande resultó la sintonía con ambos bloques en los últimos 15 años. El centro comercial en cuestión se inauguró en 2014, en tiempos de Cristina Fernández al frente de la Presidencia, sobre terrenos ferroviarios cedidos por Nación. Mauricio Macri, por entonces jefe de Gobierno porteño, cumplió aprobando el estudio de impacto ambiental.
Otro aspecto particular está en que Distrito Arcos comenzó a construirse 6 meses antes de establecida la rezonificación del predio –fijada en diciembre de 2012–. La zona fue determinada como inundable para organizaciones sociales, especialistas en derecho ambiental e, incluso, comerciantes del área.
No es una mención antojadiza la del centro comercial a cielo abierto de Palermo. Los shoppings, a la par de los emprendimientos de oficinas y la comercialización de terrenos, son las grandes esferas de negocios de IRSA en Buenos Aires. Sólo dentro de los límites de la geografía porteña controla, además del mencionado Distrito Arcos, el Alto Palermo, el Abasto, Patio Bullrich, el DOT y el Paseo Alcorta. Entre 1996 y el 2000, la compañía también fue propietaria del edificio donde aún funciona Galerías Pacífico.
En el lapso 1997-2020, IRSA ostentó el control del Buenos Aires Design. En 2014 se conoció que la compañía abonaba apenas 46.000 pesos mensuales de canon por la administración del complejo de 70 locales, dos centros de eventos y convenciones + la explotación de 140 cocheras.
Jonatan Baldiviezo es el titular del Observatorio del Derecho a la Ciudad y uno de los especialistas que mejor conoce el modo de operar de IRSA. 
Charlamos al respecto. 
“Es una empresa, en realidad un grupo, que ha entendido a la perfección lo peor del sistema. Ha logrado ramificarse hacia casi todos los espacios de la economía. Invierte en minería porque Elsztain ahorra en oro. Sabe que el dólar es volátil, por eso esa apuesta. Pasa sus pesos a ladrillos, ese ladrillo se vuelve dólar y de ahí salta al oro. Así se va desplegando su estrategia financiera”, explica.
En el ámbito de Capital Federal, comenta el experto, IRSA ha concentrado gran parte de su atención en la comercialización de oficinas y la explotación de centros comerciales. “Todos sus negocios están basados en el aprovechamiento de las relaciones que mantiene con el Estado. Hace diferencias a partir del acceso a tierra a muy bajo precio y la obtención de habilitaciones que otros no reciben”, dice.
“La tierra más barata por lo general es la pública. Y accede a eso connivencia política mediante. Después, se alza con cambios en los permisos y avales para construir en zonas donde antes no se permitían los emprendimientos inmobiliarios. Eso le permite definir un metro cuadrado caro en puntos de la Ciudad que, previo al interés de IRSA, valían muy poco. Después, capta buena parte de los fondos que circulan en negro. En el ámbito inmobiliario es vox populi que el 40 por ciento de lo que se invierte en ladrillos corresponde a sumas de esa condición”, añade.
En el rubro de la vivienda, señala Baldiviezo que IRSA opera con desarrolladoras que surgen de manera instantánea según el proyecto. “Terceriza, pero lo particular es que deja esa labor en empresas que aparecen de la nada. Portland, por ejemplo, es una firma que surgió en el marco de Ciudad Palmera, un proyecto de barrio en Caballito que logramos frenar en la Justicia”, cuenta.
“La empresa tiene por hábito no ceder superficies de terreno que deberían ser destinadas a espacio público y privados de acuerdo a las leyes urbanísticas. En Ciudad Palmera, por citar un caso, debía entregar 2 de las 4 hectáreas del predio para abrir calles y generar otros espacios. Sin embargo, no hizo nada de eso. Los barrios cerrados están prohibidos en Capital Federal, pero aun así IRSA intentó avanzar con el emprendimiento bajo esas características. Además de Ciudad Palmera, también conseguimos que la firma no avance con un proyecto de torres de 100 metros a desarrollar en Luis María Campos, donde también aparece Portland”, precisó.

Horacio Rodríguez Larreta junto al presidente de IRSA

Simpatía por la irregularidad
En nuestra charla, Baldiviezo remarca que la irregularidad es parte fundamental del proceso que dio origen a los shoppings DOT y Distrito Arcos. 
“El DOT es el centro comercial que inundó el barrio Mitre”, recuerda. En abril de 2013, y tras un evento de lluvias intensas, los administradores del centro comercial tomaron la decisión bombear el agua acumulada en las cocheras en dirección a la zona poblada vecina. El resultado: un anegamiento y desastre en los hogares que redundó en la evacuación de al menos 300 personas. 
“El Distrito Arcos también está levantado sobre terrenos inundables. Para su desarrollo IRSA aprovechó sus vínculos aceitados tanto con el macrismo como con el kirchnerismo. Con el Gobierno de la Ciudad ese lazo suele ser más visible, pero también es muy intenso con la fuerza opositora. Recordemos que los fondos del plan PROCREAR los maneja el Banco Hipotecario del que participa IRSA, que es presidido por el mismo Elsztain. Fondos del Estado que administra directamente un privado en lugar de bancos como el Nación o el Provincia”, puntualiza el abogado.
Según lo establecido en la antesala a la habilitación del Distrito Arcos, IRSA debía ceder el 65 por ciento de la superficie del predio para uso público en tanto, vale recordar, el emprendimiento funciona sobre terrenos ferroviarios. La compañía jamás cumplió con eso. 
“Hoy el 100 por ciento del lugar está bajo control de IRSA. En el shopping del Abasto también hizo lo suyo: cerró una plaza. El patio del centro comercial es, precisamente, una plaza. Y un privado no tiene permiso para apropiarse de ese espacio. El asunto al menos debió y debería discutirse en la Legislatura. Pero como la empresa tiene relación con los dos bloques políticos más fuertes, de ese tema no se habla”, expone Baldiviezo.
Le pregunto por “Costa Urbana”, proyecto que sí recibió votos negativos por parte del kirchnerismo. “(Leandro) Santoro declaró que prefiere inmuebles del PROCREAR antes que ese emprendimiento. Lo particular es que el PROCREAR lo controla el Banco Hipotecario. Y el Banco Hipotecario es IRSA”, detalla. 
La compañía de Elsztain también administra el centro de convenciones situado junto a la sede de la Facultad de Derecho de la Universidad de Buenos Aires (UBA). “IRSA no puso un peso. La tierra, la construcción, la pagamos todos nosotros en la Ciudad. La empresa explota el espacio y se lleva las ganancias. Rompe la lógica del privado que invierte y luego recupera mediante la explotación del espacio. En ese caso, la inversión jamás existió”, comenta.

La política de mirar para otro lado
Dice Baldiviezo que la desarrolladora “ganó tanto con Macri como con Rodríguez Larreta en la Ciudad”, aunque ahora el vínculo es más visible con el actual Jefe de Gobierno a partir de habilitaciones polémicas como la otorgada para la construcción de “Costa Urbana”. 
“Que se esté tratando un nuevo Puerto Madero para la ciudad en plena Costanera Sur, al lado de la reserva ecológica y sobre un humedal, en plena crisis sanitaria, pandemia y crisis ambiental, sólo se explica con el trasfondo de la necesidad de financiamiento que tiene Rodríguez Larreta para su campaña presidencial. Opera de la misma forma con el Gobierno nacional. En la Ciudad, obtiene permisos que se les niegan a otras compañías de su sector”, afirma. 
“Eso tira abajo el discurso del desarrollo inmobiliario como política: las posibilidades de negocios que se generan están orientadas a dos o tres compañías, no es para todos los actores del rubro. IRSA es una de ellas. Los convenios, las excepciones que se votan, son para beneficiar a los desarrolladores amigos”, completa.
Responsable de buena parte de la reducción de los espacios verdes que sufre Buenos Aires, IRSA es otra de las compañías que, siempre que puede, apela a la estrategia de poner a ex directivos en la arena política o en sus inmediaciones. 
Una muestra: “Andy” Freire ocupó los cargos de Ministro de Modernización y Presidente del Ente de Turismo de la Ciudad de Buenos Aires entre 2015 y 2017. En 2018, y por un lapso de 6 meses, también se desempeñó como legislador de la Ciudad por Vamos Juntos. Según consta en una declaración jurada presentada en abril de 2016 por el mismo ex diputado porteño, Freire cumplió funciones de director en esa compañía entre 2012 y 2015.
En el cierre de nuestra conversación, Baldiviezo menciona a Augusto, hermano de Horacio Rodríguez Larreta, quien hasta 2015 ejerció como gerente de relaciones institucionales de la misma empresa.
“El sector inmobiliario genera caja para la política. IRSA sabe eso. También, que los dirigentes que vienen de abajo esperan que algo les toque en algún momento, para sus campañas por venir, por lo que no denuncian ni investigan. Entienden que se pueden perjudicar a futuro, cuando lleguen a puestos altos. Por eso a veces critican el modelo de ciudad, pero no hablan jamás de las compañías privadas. Si no hay un cambio en lo institucional, en cómo se gobierna, este tipo de empresas se seguirá agigantando”, remata.



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